Amortissement d'un Crédit Immobilier

Le tableau d'amortissement expliqué

Le tableau d'amortissement est le document essentiel de tout crédit immobilier. Il détaille mois par mois la répartition de chaque mensualité entre le remboursement du capital emprunté et le paiement des intérêts. La particularité d'un prêt amortissable classique est que les premières années, la plus grande part de votre mensualité sert à payer les intérêts. Ce n'est qu'au fil du temps que la part de capital remboursé augmente progressivement. Sur un prêt à 3,5% sur 20 ans, vous aurez remboursé moins de 30% du capital au bout des 5 premières années.

C'est pourquoi le remboursement anticipé est particulièrement intéressant en début de prêt. Rembourser 10 000 euros au bout de 3 ans économise beaucoup plus d'intérêts que la même somme remboursée au bout de 15 ans, car le capital restant dû est plus élevé et génère donc davantage d'intérêts. La loi française limite les pénalités de remboursement anticipé à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû (le montant le plus faible). Certaines banques acceptent de supprimer cette clause lors de la négociation initiale.

Le choix entre taux fixe et taux variable mérite réflexion. En France, plus de 95% des emprunteurs choisissent le taux fixe pour sa sécurité : la mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt. Le taux variable, souvent indexé sur l'Euribor, peut être initialement plus bas mais expose à des hausses futures. Si vous optez pour un taux variable, privilégiez un taux capé (plafonné) qui limite la hausse maximale possible. Dans tous les cas, comparez le coût total du crédit (capital + intérêts + assurance) plutôt que la seule mensualité.