Simulateur de Capacité d'Emprunt
Découvrez combien vous pouvez emprunter selon vos revenus et charges !
Vos revenus nets mensuels
Crédits en cours, pensions...
Votre mise de départ
Limite bancaire (généralement 35%)
Taux proposé par votre banque
Durée de remboursement souhaitée
🏦Critères Bancaires
| 💰 Revenus mensuels: | 4 500 € |
| 💸 Charges actuelles: | 300 € |
| 📊 Taux d'endettement: | 35.0% |
| 💎 Apport personnel: | 30 000 € |
| 💸 Reste à vivre: | 2 925 € |
Excellent ! Votre capacité d'emprunt vous permet d'acquérir un bien jusqu'à 284 682 €. Votre reste à vivre de 2 925 € est confortable pour les banques !
Augmentez votre apport pour réduire l'emprunt nécessaire
Allongez la durée pour réduire les mensualités
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Capacité d'emprunt : les règles à connaître
La capacité d'emprunt détermine le montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter. Elle repose principalement sur le taux d'endettement, plafonné à 35% des revenus nets depuis la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) devenue juridiquement contraignante en janvier 2022. Concrètement, si vous gagnez 4 000 euros nets par mois, vos mensualités totales de crédit (immobilier + consommation) ne doivent pas dépasser 1 400 euros. Les banques disposent toutefois d'une marge de flexibilité de 20% pour déroger à cette règle, principalement pour les primo-accédants.
Au-delà du taux d'endettement, les banques examinent attentivement le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui vous reste après paiement de toutes vos charges fixes et mensualités. Un reste à vivre élevé peut compenser un taux d'endettement légèrement supérieur à 35%. Les banques attendent généralement un minimum de 700 à 1 000 euros par personne dans le foyer. La stabilité professionnelle (CDI, ancienneté, fonctionnaire) et la bonne tenue de vos comptes bancaires sur les trois derniers mois sont également déterminantes.
Pour maximiser votre capacité d'emprunt, plusieurs leviers existent. Allonger la durée du prêt (jusqu'à 25 ans, 27 ans avec différé pour du neuf) réduit la mensualité et augmente le capital empruntable. Solder vos crédits à la consommation libère de la capacité d'endettement. Négocier le taux via un courtier peut faire gagner plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité. Enfin, un apport personnel d'au moins 10% rassure la banque et permet de financer les frais annexes (notaire, garantie) sans impacter l'emprunt.